Эксперты спрогнозировали, как отреагирует рынок на изменение условий льготного кредитования

Конец уходящего года принесет масштабные изменения на рынке ипотечного кредитования. Правительство Российской Федерации приняло постановление, согласно которому значительно меняются условия льготной ипотеки. В отрасли единодушно называют нововведения ужесточением требований, однако пока воздерживаются от категоричных выводов о последствиях. Тем не менее, первая реакция рынка уже последовала.

Согласно изменениям, вступающим в силу уже с 23 декабря 2023 года, первоначальный взнос на приобретение жилья по программе господдержки под 8% вырастет с 20 до 30%. При этом максимальная сумма ипотеки станет одинаковой для всех регионов страны — 6 млн рублей. Ранее исключения распространялись на Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области, где она была вдвое выше.

Кроме того, вводится в действие принцип: одна льготная ипотека — в одни руки. С 23 декабря клиент сможет воспользоваться только одним льготным кредитом, за исключением семейной ипотеки, которая подразумевает возможность взять еще один кредит при условии полного погашения первого, рождения еще одного ребенка и приобретения жилья большей площади.

Также стоит отметить, что сокращение лимита не коснется дальневосточной и арктической ипотек. Здесь коррективы, напротив, увеличили предельные размеры кредита до 9 млн рублей.

Представители финансовых структур такой сценарий, впрочем, называют ожидаемым.

— Программа льготной ипотеки неплохо поддержала застройщиков, однако внесла и заметные искажения в рынок жилья. В частности, она, стимулировав спрос на недвижимость, стала одной из причин роста цен на квартиры, а также способствовала образованию существенного разрыва в стоимости первичного и вторичного жилья. Кроме того, после существенного роста процентных ставок вслед за ключевой ставкой Банка России значительно выросли расходы бюджета на субсидирование ипотеки. В таких условиях постепенное сворачивание госпрограммы льготной ипотеки и переход к более адресным ипотечным программам были ожидаемыми. Тем более, что льготные ипотечные программы в их нынешнем виде регулярно критикует Банк России, отмечая заметное ухудшение качества ипотечных выдач в последние месяцы, — поделился своими оценками с изданием аналитик столичной ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Как отметил собеседник «Ямал 1», по итогам текущего года ипотечный портфель российских банков, вероятно, увеличится примерно на 30%. В следующем году ожидается снижение темпов прироста до 7–12%, при этом все будет зависеть от ситуации в экономике, монетарной политики регулятора, дальнейшей судьбы льготных ипотечных госпрограмм и других факторов.

— Замедление ипотечного спроса, вероятно, будет оказывать определенное давление на цены на жилье, однако какого-то существенного удешевления жилой недвижимости я бы не ждал, учитывая, что себестоимость жилья также заметно выросла за последний год, — прогнозирует Игорь Додонов.

В то же время заместитель директора — руководитель отдела информации и связей с общественностью СРО «Уральское объединение строителей» Денис Снетков полагает, что какие-либо выводы на текущий момент делать рано, а картина прояснится несколько позже.

— На этом этапе, когда все только начинается, мы еще не вели ни мониторинга, ни статистики, и вряд ли кто-то это делал. Мне кажется, что должно пройти хотя бы немного времени, чтобы оценить ситуацию, что происходит со спросом. Я не готов сказать, бросятся ли люди сейчас покупать квартиры. Мне кажется, сейчас не вполне корректно рассуждать, что будет происходить, тем более, не думаю, что перед Новым годом люди озабочены покупкой квартир. Можно было бы вернуться к этому вопросу чуть позже, — заметил Денис Снетков.

В свою очередь исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев полагает, что изменения, касающиеся резкого роста первоначального взноса, не станут шокирующими для большей части заемщиков.

— Я не думаю, что изменения вызовут ажиотажный спрос. Собственно, ограничение «один льготный кредит — в одни руки» точно его не вызывает. Что касается размера первоначального взноса, не во всех программах государственной поддержки он изменился. Есть у нас дальневосточная ипотека, появилась арктическая. Если говорить о повышении взноса с 20 до 30%, для достаточно большого количества потенциальных заемщиков это не особо принципиально, поскольку большинство сделок у нас происходит при улучшении жилищных условий при продаже имеющегося жилья, — рассуждает представитель УПН.

Как указывает собеседник агентства, продажа имеющегося жилья, как правило, покрывает 30% первоначального взноса. Впрочем, Рустем Галеев не исключает определенного снижения спроса, вместе с тем отмечая, что существуют программы кредитования первого взноса по ипотеке.

— Есть люди, у которых нет своего жилья, и нет возможности внести первоначальный взнос, даже 20%. И, получается, они просто берут дополнительный кредит на него. Влияние в целом, считаю, конечно, будет, но не такое масштабное, — считает отраслевик.

Более детальные прогнозы изданию дали в агентстве недвижимости «Этажи». В компании, напротив, ожидают ажиотажа в краткосрочной перспективе на рынке ввиду грядущих изменений — многие постараются «запрыгнуть в последний вагон льготных программ по старым условиям. Аргументируют такую позицию специалисты активной реакцией рынка не только на любые коррективы в ипотечном кредитовании, но и даже на слухи. Нынешние же поправки в «Этажах» характеризуют как принципиальные.

— Многие люди изменения первоначального взноса воспринимают остро. Мы не так давно подсчитывали — порядка 70% тех, кто у нас берет ипотеку, берет ее с минимальным первоначальным взносом без возможности его увеличения. То есть у людей просто нет возможности привлечь дополнительные средства. Раньше можно было оформить потребкредит под адекватную ставку, большинство так и делали. Гасили в первую очередь его, а затем уже начинали досрочно возвращать и саму ипотеку, — делятся с изданием специалисты федерального агентства.

В настоящее время вариативность сужается, и взнос в 30,1% остается актуальным прежде всего для тех клиентов, кто продает и покупает. Напротив, ситуация значительно усложняется для претендентов на кредит, планирующих обзавестись стартовым жильем, у которых нет средств на первоначальный взнос.

— Ожидаем, что пока рынок не адаптируется, а это месяца два-три, спрос на ипотеку, в том числе, по льготной ставке просядет, причем довольно существенно. Однако причина не только в изменении условий. Есть несколько факторов. Первый из них — опережающий спрос конца лета — начала осени, когда многие, ранее рассчитывавшие приобрести жилье зимой или в будущем году, увидели, что условия меняются, доступность снижается, и побежали брать квартиры. То есть, часть покупателей пришла раньше. Кроме того, есть те, кому для покупки новой квартиры, сначала надо продать имеющуюся у них, а это сделать стало сложнее, поскольку ставки по стандартным программам ипотекам стали заградительными. Скорость продажи сократилась и рынку под это тоже необходимо трансформироваться, — описывают положение дел в «Этажах».

Схожая ситуация, как обращают внимание представители агентства недвижимости, фиксировалась весной 2022 года. Тогда заградительные ставки действовали на «вторичку», но спустя какое-то время спрос стал снижаться и на первичном рынке. Спасло тогда ситуацию то, что заградительные ставки действовали недолго.

Кроме того, на рынке, по словам специалистов, сейчас наблюдается тенденция, при которой люди откладывают улучшение жилищных условий, поскольку «вторичку» приходится продавать с дисконтом. Помимо дисконта, активнее стали использовать такой инструмент, как рассрочка.

— В той же Тюмени у нас есть несколько таких кейсов. Люди не готовы делать дисконт, но идут на рассрочку для покупателя. По одному из кейсов рассрочку предоставляли на три года, причем беспроцентную, по другому — на год или два, но под 7 или 8%. Если тренд на рассрочки на вторичном рынке без участия банков будет набирать обороты, возможно, это в какой-то степени поддержит рынок. Но пока люди относятся к нему с опаской, хотя есть механизмы защиты интересов обеих сторон, — предполагает один из вероятных трендов рынка заместитель руководителя ипотечного департамента АН «Этажи» Татьяна Решетникова.

Наблюдениями в свете предстоящих резких изменений льготного кредитования по программе господдержки поделились и представители строительной компании «СКМ Девелопмент». Отраслевики оценивают текущую ситуацию как штатную.

— С 15 декабря отдел продаж не заметил повышенной активности в плане новых заявок. Некоторые покупатели быстро приняли решение о покупке, в том числе, в связи с грядущим повышением первоначального взноса. Спешащих воспользоваться «последней» второй льготной ипотекой в последнюю неделю пока не наблюдаем, — сообщили «Ямал 1» в пресс-службе девелопера.

Об ожиданиях от ближайшего будущего в «СКМ Девелопмент» рассказали более детально. Отдельно собеседники агентства отмечают, что рынку потребуется определенное время, чтобы выработать новые механизмы стимулирования спроса.

— Ожидаем, что поменяется «качество» покупателей: уйдет спекулятивный спрос, станет меньше инвесторов, будут покупать те, у кого жизненная ситуация вынуждает или кто максимально готов к первоначальному взносу в 30% и к кредитной нагрузке на долгие ипотечные годы. В декабре мы уже не наблюдаем роста запросов, а ввиду изменений ожидаем и дальнейшем спад. Возможно, январь будет периодом затишья. Покупатели также замрут в своем спросе, ожидая большей ясности в экономике и надеясь на снижение цен у застройщиков. Девелоперы будут искать новые механизмы стимулирования спроса. Таковыми, например, можно считать траншевую ипотеку или ипотеку с отложенным первоначальным взносом. Оба инструмента предполагают сохранение льготных процентных ставок, но при этом дают возможность получать кредит (и увеличивать кредитную нагрузку) частями или отложить уплату первоначального взноса, — обрисовали вероятный сценарий развития событий в «СКМ Девелопмент».

Лаконично прокомментировали тему изменений в законодательстве и в пресс-службе Сбербанка. В кредитной организации также не заметили ажиотажного спроса в их преддверии.

— Мы не наблюдаем ажиотажного спроса на ипотеку — на протяжении трех последних месяцев количество заявок на жилищное кредитование находится на одном уровне. Среди льготных программ наибольшим спросом пользуется «Семейная ипотека», — сообщили изданию в Сбере.

Ранее эксперт по жилищным программам Ямало-Ненецкого автономного округа Любовь Григорьева объяснила, почему до сих пор никто из жителей региона не взял арктическую ипотеку.